La controversia sugli Npl esplosa fra Bce, Parlamento di Strasburgo, commissione di Bruxelles e associazioni bancarie quella italiana in testa, si estende a un sub-settore degli Npl stessi meno noto ma ugualmente interessato alle nuove scadenze poste dalla Vigilanza di Francoforte e altrettanto in subbuglio. Anche se la novità della settimana scorsa è lapertura di Daniele Nouy per uno slittamento delle scadenze, laccelerazione è necessaria. E si stringono i tempi anche sugli Npl derivanti dai contratti di leasing, che sono uguali come situazione agli Npl finanziari solo che oggetto del contendere non sono soldi arretrati ma beni – per lo più case ma anche automobili, macchinari industriali e altri beni mobili – rimasti sul groppone alla società finanziaria che ora cerca in qualche modo di recuperare il più possibile. Parliamo di attività deteriorate per 25,6 miliardi, pari allincirca al 10% del totale degli Npl quale risulta dalle ultime rilevazioni della Banca dItalia. Sul totale dei contratti di leasing aperti, che invece sono secondo le stime di Assilea (Associazione italiana leasing) pari a 93,25 miliardi, siamo un po al di sotto del 25%. Quanto al numero di contratti, sempre secondo Assilea, su un totale di 847.442 (a fine 2016) le attività deteriorate si riferiscono a 140.6289 miliardi mentre quelle in bonis si riducono a 706.813. Tra i contratti deteriorati, 19,5 miliardi (76%) sono leasing immobiliari.
«Qui si apre una serie di problemi comuni con gli Npl finanziari ma con alcune aggravanti», commenta Gianlusa Santilli, avvocato daffari socio fondatore dello studio LexJus Sinacta. «È frequente che al momento di provare a vendere un palazzo o un appartamento dato in garanzia ci si trovi di fronte al blocco del notaio, motivato con le imperfezioni formali e i vizi da abusivismo, finora occulti, dello stabile. Il problema è più accentuato per il leasing perché accade spesso che il locatario, legato appunto dal contratto di leasing poi inevaso al proprietario, abbia fatto delle modifiche allinsaputa del proprietario stesso, che così si ritrova in mano un immobile invendibile». Gli Npl sul leasing hanno i loro specialisti, così come gli Npl monetari. Lultima operazione riguarda la Swiss Merchant Corporation, una boutique di corporate finance di Lugano guidata da Francesco Caputo Nassetti che gestirà con la sua partecipata italiana Suits Npl Tailored Investments la vendita di 115 immobili a garanzia di Npl in portafoglio a due primarie società italiane di leasing. Gli immobili, per lo più nel nord del Paese, hanno un valore di mercato di circa 100 milioni. La Suits Npl ne promuoverà la vendita attraverso un sito Internet creato ad hoc, con inserzioni pubblicitarie sui giornali e una rete di agenzie immobiliari certificate. «Cerchiamo di evitare – spiega Caputo Nassetti – le aste immobiliari dove mediamente un palazzo o un capannone resta in asta per quattro anni prima di essere venduto a prezzi molto bassi, deprimendo così ulteriormente il mercato immobiliare e appesantendo i bilanci delle banche e delle società di leasing. La nostra attività di real estate advisor invece è svolta anche nellinteresse dei debitori morosi, perché più alto è il prezzo a cui vendiamo limmobile più si riduce il loro debito residuo». Non certo solo a livello di boutique il problema degli Npl sul leasing è arrivato alla ribalta finanziaria. Anche i colossi si muovono: Intesa Sanpaolo, per esempio, ha creato una vera e propria unità di business allinterno della divisione Capital Life Bank che raggruppa le attività non core dellistituto, dedicata al recupero degli Npl relativi al leasing. «Ci sono talmente tante situazioni, e di una complessità tecnica spesso assai ardua, che queste partite non possono essere trattate come di solito si fa per i crediti deteriorati, e cioè per vie legali», spiega Giovanni Gilli, che dellintera Capital Light Bank, creata tre anni fa, è il responsabile. «Abbiamo perciò assunto, prendendoli dal mercato, alcuni esperti di real estate , altri specialisti nei beni mobili , e via dicendo. Abbiamo così creato ununità fortemente specializzata in grado di gestire questa categoria di asset in sofferenza». Compito di questi esperti, tra laltro, è di suggerire una gestione attiva degli immobili ex-leasing nella fase in cui si trovano nel vuoto fra la situazione precedente e quella futura, insomma mettere limmobile in condizione di essere rivenduto più facilmente. «Occorre la determinazione ad investire, certo limitando al minimo limpegno finanziario, per rendere più appetitibili sul mercato questi immobili», spiega Gilli. «Da un vecchio palazzone periferico per uffici posso, ristrutturandolo, ricavare delle aree polifuzionali, dei piccoli incubatori di hi-tech tanto per dirne una. Oppure da un parco industriale posso ricavare unarea per eventi o per attività sportive. Il tutto, ripeto, per facilitarne la vendita successiva perchè noi non facciamo gli sviluppatori. Si può anche nel frattempo affittare il bene e venderlo affittato, dipende dalle circostanze specifiche». Che la vendita finale sia la parte più cruciale lo conferma anche lo specialista in Npl (di ogni tipo) per antonomasia, Riccardo Serrini, direttore generale di Prelios nonché amministratore delegato di Prelios Credit Servicing. «Tutto è complesso, quando si tratta di beni frutto di un contratto di leasing finito male: dal tornare in possesso dellimmobile, perché magari la società fallita locataria nel contratto di leasing rimane dentro, fino alla destinazione finale. Con mille imprevisti nel frattempo: nulla di più facile che nel breve periodo in cui limmobile resta vuoto, questo venga occupato abusivamente. E allora allontanare gli occupanti abusivi diventa un problema al quadrato». Un problema, riconosce Serrini, dalle forti implicazioni sociali: «Sarebbe forse opportuno creare una Reoco (Real estate owned company) pubblica, in grado di rilevare limmobile anche temporaneamente ma a medio-lungo termine, con lobiettivo di riaffittare i locali a famiglie indigenti o comunque individui con forte difficoltà economica». Una sorta di bad bank del settore, della quale peraltro si è parlato sia in sede di discussione della manovrina di primavera che di dibattito sulla legge di Bilancio. Il problema vero, aggiunge Serrini, è che il legislatore si è accorto in ritardo di questo problema delle sofferenze da leasing, «per esempio impedendo alle finanziarie specializzate di adottare le Gacs, le garanzie pubbliche su icrediti in sofferenza di recente istituzione abbastanza usate invece per gli Npl finanziari. Ma più in generale , i diversi pacchetti normativi che in questi anni hanno cercato di spianare la strada alle cartolarizzazioni degli Npl, hanno dimenticato questo sotto-settore di crescente importanza ».
Autore: Eugenio Occorsio
Fonte:
Repubblica
npl – immobiliare – leasing – bce
La controversia sugli Npl esplosa fra Bce, Parlamento di Strasburgo, commissione di Bruxelles e associazioni bancarie quella italiana in testa, si estende a un sub-settore degli Npl stessi meno noto ma ugualmente interessato alle nuove scadenze poste dalla Vigilanza di Francoforte e altrettanto in subbuglio. Anche se la novità della settimana scorsa è lapertura di Daniele Nouy per uno slittamento delle scadenze, laccelerazione è necessaria. E si stringono i tempi anche sugli Npl derivanti dai contratti di leasing, che sono uguali come situazione agli Npl finanziari solo che oggetto del contendere non sono soldi arretrati ma beni – per lo più case ma anche automobili, macchinari industriali e altri beni mobili – rimasti sul groppone alla società finanziaria che ora cerca in qualche modo di recuperare il più possibile. Parliamo di attività deteriorate per 25,6 miliardi, pari allincirca al 10% del totale degli Npl quale risulta dalle ultime rilevazioni della Banca dItalia. Sul totale dei contratti di leasing aperti, che invece sono secondo le stime di Assilea (Associazione italiana leasing) pari a 93,25 miliardi, siamo un po al di sotto del 25%. Quanto al numero di contratti, sempre secondo Assilea, su un totale di 847.442 (a fine 2016) le attività deteriorate si riferiscono a 140.6289 miliardi mentre quelle in bonis si riducono a 706.813. Tra i contratti deteriorati, 19,5 miliardi (76%) sono leasing immobiliari.
«Qui si apre una serie di problemi comuni con gli Npl finanziari ma con alcune aggravanti», commenta Gianlusa Santilli, avvocato daffari socio fondatore dello studio LexJus Sinacta. «È frequente che al momento di provare a vendere un palazzo o un appartamento dato in garanzia ci si trovi di fronte al blocco del notaio, motivato con le imperfezioni formali e i vizi da abusivismo, finora occulti, dello stabile. Il problema è più accentuato per il leasing perché accade spesso che il locatario, legato appunto dal contratto di leasing poi inevaso al proprietario, abbia fatto delle modifiche allinsaputa del proprietario stesso, che così si ritrova in mano un immobile invendibile». Gli Npl sul leasing hanno i loro specialisti, così come gli Npl monetari. Lultima operazione riguarda la Swiss Merchant Corporation, una boutique di corporate finance di Lugano guidata da Francesco Caputo Nassetti che gestirà con la sua partecipata italiana Suits Npl Tailored Investments la vendita di 115 immobili a garanzia di Npl in portafoglio a due primarie società italiane di leasing. Gli immobili, per lo più nel nord del Paese, hanno un valore di mercato di circa 100 milioni. La Suits Npl ne promuoverà la vendita attraverso un sito Internet creato ad hoc, con inserzioni pubblicitarie sui giornali e una rete di agenzie immobiliari certificate. «Cerchiamo di evitare – spiega Caputo Nassetti – le aste immobiliari dove mediamente un palazzo o un capannone resta in asta per quattro anni prima di essere venduto a prezzi molto bassi, deprimendo così ulteriormente il mercato immobiliare e appesantendo i bilanci delle banche e delle società di leasing. La nostra attività di real estate advisor invece è svolta anche nellinteresse dei debitori morosi, perché più alto è il prezzo a cui vendiamo limmobile più si riduce il loro debito residuo». Non certo solo a livello di boutique il problema degli Npl sul leasing è arrivato alla ribalta finanziaria. Anche i colossi si muovono: Intesa Sanpaolo, per esempio, ha creato una vera e propria unità di business allinterno della divisione Capital Life Bank che raggruppa le attività non core dellistituto, dedicata al recupero degli Npl relativi al leasing. «Ci sono talmente tante situazioni, e di una complessità tecnica spesso assai ardua, che queste partite non possono essere trattate come di solito si fa per i crediti deteriorati, e cioè per vie legali», spiega Giovanni Gilli, che dellintera Capital Light Bank, creata tre anni fa, è il responsabile. «Abbiamo perciò assunto, prendendoli dal mercato, alcuni esperti di real estate , altri specialisti nei beni mobili , e via dicendo. Abbiamo così creato ununità fortemente specializzata in grado di gestire questa categoria di asset in sofferenza». Compito di questi esperti, tra laltro, è di suggerire una gestione attiva degli immobili ex-leasing nella fase in cui si trovano nel vuoto fra la situazione precedente e quella futura, insomma mettere limmobile in condizione di essere rivenduto più facilmente. «Occorre la determinazione ad investire, certo limitando al minimo limpegno finanziario, per rendere più appetitibili sul mercato questi immobili», spiega Gilli. «Da un vecchio palazzone periferico per uffici posso, ristrutturandolo, ricavare delle aree polifuzionali, dei piccoli incubatori di hi-tech tanto per dirne una. Oppure da un parco industriale posso ricavare unarea per eventi o per attività sportive. Il tutto, ripeto, per facilitarne la vendita successiva perchè noi non facciamo gli sviluppatori. Si può anche nel frattempo affittare il bene e venderlo affittato, dipende dalle circostanze specifiche». Che la vendita finale sia la parte più cruciale lo conferma anche lo specialista in Npl (di ogni tipo) per antonomasia, Riccardo Serrini, direttore generale di Prelios nonché amministratore delegato di Prelios Credit Servicing. «Tutto è complesso, quando si tratta di beni frutto di un contratto di leasing finito male: dal tornare in possesso dellimmobile, perché magari la società fallita locataria nel contratto di leasing rimane dentro, fino alla destinazione finale. Con mille imprevisti nel frattempo: nulla di più facile che nel breve periodo in cui limmobile resta vuoto, questo venga occupato abusivamente. E allora allontanare gli occupanti abusivi diventa un problema al quadrato». Un problema, riconosce Serrini, dalle forti implicazioni sociali: «Sarebbe forse opportuno creare una Reoco (Real estate owned company) pubblica, in grado di rilevare limmobile anche temporaneamente ma a medio-lungo termine, con lobiettivo di riaffittare i locali a famiglie indigenti o comunque individui con forte difficoltà economica». Una sorta di bad bank del settore, della quale peraltro si è parlato sia in sede di discussione della manovrina di primavera che di dibattito sulla legge di Bilancio. Il problema vero, aggiunge Serrini, è che il legislatore si è accorto in ritardo di questo problema delle sofferenze da leasing, «per esempio impedendo alle finanziarie specializzate di adottare le Gacs, le garanzie pubbliche su icrediti in sofferenza di recente istituzione abbastanza usate invece per gli Npl finanziari. Ma più in generale , i diversi pacchetti normativi che in questi anni hanno cercato di spianare la strada alle cartolarizzazioni degli Npl, hanno dimenticato questo sotto-settore di crescente importanza ».
Autore: Eugenio Occorsio
Fonte:
Repubblica
npl – immobiliare – leasing – bce