È ancora presto per misurare l’impatto dei finanziamenti Bce alle banche sui mutui immobiliari. Lo spread tra 300 e 400 punti base che oggi si paga sui prestiti-casa a tasso sia fisso sia variabile non sembra destinato a contrarsi immediatamente. Ma la liquidità riversata dalla Bce sugli istituti europei ha già avuto qualche effetto.
In primo luogo, la corsa al rialzo dello spread sui mutui si è quasi arrestata: tra ottobre e novembre i rincari erano diventati quasi settimanali, portando in alcuni casi lo spread fino al 4,5%, mentre ora la situazione si è stabilizzata. Inoltre è cambiata la tipologia di offerta: sono tornati in auge i mutui a tasso variabile e ancora di più quelli col cap, cioè con un tasso massimo prefissato. Il perché è presto detto: sono i meno cari e le previsioni, proprio per colpa della crisi, parlano di tassi ai minimi ancora a lungo e anzi non escludono ulteriori tagli del costo del denaro.
Dunque con il variabile si paga meno e senza rischio di rialzi significativi per qualche anno. In questo quadro, con l’Euribor 3 mesi (il parametro di indicizzazione più usato) intorno all’1,4%, «i mutui a tasso variabile più convenienti viaggiano oggi tra il 4,1% e il 4,2% sulla scadenza a 20 anni e fino al 4,4% per quella a 30», spiega Roberto Anedda diMutuionline, «mentre sulle medesime durate il miglior tasso fisso non scende sotto il 5,7%. In termini di rata mensile la differenza è tra 105 e 120 euro nel caso di un prestito da 130 mila euro, che corrisponde alla media di mercato». Appena più salata la rata dei mutui con cap, più costosi di quelli a tasso variabile tradizionali di circa 10-20 centesimi in termini di spread: pochi euro di differenza sulla rata offrono però un solido argine contro un eventuale rialzo dei saggi.
A fronte della maggiorazione di costo i migliori offrono un cap intorno al 5,8-6%, in pratica lo stesso livello del tasso fisso e dunque la stessa protezione contro un eventuale inversione di scenario, ma con la possibilità di sfruttare l’attuale fase di tassi ai minimi. Va segnalato che proprio questo tipo di mutuo solo pochi mesi fa era quasi sparito dal mercato perché assai poco competitivo dopo i due rialzi della Bce della scorsa estate. Ritorno di interesse inoltre anche sui mutui misti, che propongono un determinato di tasso all’inizio con possibilità di cambiare in seguito. «Creacasa, per esempio, offre per i primi cinque anni un mutuo a tasso fisso al 4,77-4,80%, con possibilità in seguito di cambiare», continua Anedda. «È un’offerta sufficiente per superare la fase attuale a un costo inferiore rispetto ai tassi fissi di altri istituti». Pollice verso invece sui mutui a tasso fisso, decisamente più cari. Il motivo in questo caso non sta però nello spread richiesto dalle banche, che è lo stesso applicato agli altri prodotti, ma nel parametro cui sono agganciati: i mutui a tasso fisso sono legati all’Irs, che oggi varia dal 2,48% della scadenza decennale al 2,62% di quella a 30 anni, quasi il doppio rispetto all‘Euribor.
La convenienza si riscontra anche quando si va allo sportello: i mutui a tasso variabile e con cap sono anche quelli in genere consigliati, come dimostra l’indagine sul campo effettuata da MF-Milano Finanza. E con una notizia confortante in più: se l’aspirante mutuatario presenta un profilo finanziario appena garantito, le banche appaiono disposte ad erogare il prestito, sia pure con qualche eccezione, espressa da spread nettamente sopra la media. La prova è stata effettuata agli sportelli di Intesa Sanpaolo, Unicredit, Bpm, Bnl-Bnp Paribas e Cariparma-Crédit Agricole. Tutte le banche hanno dato disponibilità a sostenere il progetto di acquisto di una casa. L’ipotesi di partenza è stata quella di un finanziamento per una prima casa del valore di 200 mila euro.
Nessuno (a eccezione di Intesa) tra gli istituti contattati ha dato la disponibilità a erogare un mutuo con un loan-to-value (Ltv) superiore all’80%. La richiesta è stata perciò adeguata ipotizzando una disponibilità iniziale di 50 mila euro (Ltv del 75%), un reddito netto di 3 mila euro al mese (1.500 euro a testa per una coppia), un contratto a tempo indeterminato e un’età di 28 anni. L’ultimo parametro non è affatto secondario, visto che in alcuni casi si è rivelato un punto forte a favore dell’aspirante mutuatario: Bpm e Intesa sono esempi di banche che premiano con tassi favorevoli rispettivamente gli under 30 e 35. Un altro fattore comune agli istituti è la necessità di accompagnare alla stipula del mutuo alcune garanzie assicurative.
Dal punto di vista della normativa è bene ricordare che si tratta di un obbligo solo per quanto riguarda gli eventuali danni all’immobile derivanti da incendio o scoppio. Ma praticamente tutte le banche richiedono ai clienti di coprirsi con polizze Vita e relative alla perdita del lavoro o di grave infortunio-malattia. In sede di trattativa quest’obbligo può essere ribaltato per cercare di ottenere un piccolo sconto sullo spread (nell’ordine dei 20 punti). Uno sconto che le banche fanno più volentieri se la stessa polizza viene finanziata nell’ambito del mutuo e non pagata in un’unica tranche.In tema di mutui, come detto, l’effetto Bce non si è ancora avvertito sull’andamento degli spread.
Nell’ambito dell’indagine sul campo di MF-Milano Finanza la media è risultata del 3,3%, lontana dai picchi di novembre ma anche dal 2,5% di metà ottobre. Sul versante dell’offerta in filiale ha trovato conferma il ritorno delle formule a tasso variabile con il cap. È il caso per esempio di Cariparma: 3,7% di spread da sommare all‘Euribor a 3 mesi. Nelle condizioni attuali (su una durata di 30 anni è stata la soluzione consigliata in tutte le filiali «esaminate») significa un tasso del 5,126% con un tetto posto al 5,8%.
In termini di rata mensile si tratta di 816 euro (880 euro in caso si raggiunga il tetto massimo). Bisogna ricordare che nella valutazione delle singole proposte giocano un ruolo importante i costi accessori (per esempio, le spese di istruttoria e le commissioni per la perizia sull’immobile), che possono essere di fatto soggette a una trattativa nel momento in cui ci si accinge alla vera e propria stipula del finanziamento. Come accennato, Bpm e Intesa hanno dalla loro parte uno sconto per i giovani. La Popolare di Milano (sempre per una soluzione trentennale a tasso variabile con il cap) riduce lo spread dal 3,4 al 2,9% per gli under 30. Nelle condizioni attuali significa un tasso del 4,5%: 760,03 euro al mese, che nel caso del tetto massimo (6,5%) salgono a 948,1 euro. Riducendo la durata del mutuo a 20 anni la rata mensile passa rispettivamente a 948 e 1.118 euro. Nel caso di Intesa l’opzione variabile Super Flash (dedicata agli under 35) prevede uno spread del 2% al quale va sommato l’Euribor a un mese (più basso rispetto a quello a tre mesi, rispettivamente 1,109 contro 1,404 stando al fixing di venerdì 23 dicembre).
Il tasso complessivo raggiunge così il 3,21%, per una rata mensile di 636 euro. Nel caso si preferisca la certezza del tasso fisso (sempre nella variante agevolata per i giovani) si applica il 5,3%. L’opzione con il cap, infine, che non offre però alcuno sconto per gli under 30, prevede uno spread del 3,3% (tasso del 4,4% per una rata mensile di 825 euro) e un tetto massimo del 6,9%. Intesa Sanpaolo è l’unico istituto che ha consentito di ipotizzare un finanziamento del 100% del valore della casa. In questo caso il maggior rischio assunto dalla banca si trasforma in un caro-spread di 50 punti, sia nella versione del variabile (in cui passa dal 2 al 2,5%) che in quella del fisso (dal 5,3 al 5,8%).
Unicredit, infine, si è dimostrata la banca più conservatrice, con uno spread del 4,5% che nel caso si traduce in un tasso attuale del 5,95% e in una rata mensile di 895 euro.Come giustificare il ritardo delle banche nel trasmettere l’iniezione di liquidità della Bce sul mercato dei mutui? Il motivo è da ricercare nello spread Btp-Bund, ufficiale termometro della crisi, che resta ancora intorno a quota 500 punti. Per avere un segnale forte di cambio di tendenza, allora, sarà probabilmente necessario aspettare l’asta di febbraio dell’Istituto di Francoforte.
Autore: Teresa Campo, Raffaele Ricciardi
Fonte: Milano Finanza
È ancora presto per misurare l’impatto dei finanziamenti Bce alle banche sui mutui immobiliari. Lo spread tra 300 e 400 punti base che oggi si paga sui prestiti-casa a tasso sia fisso sia variabile non sembra destinato a contrarsi immediatamente. Ma la liquidità riversata dalla Bce sugli istituti europei ha già avuto qualche effetto.
In primo luogo, la corsa al rialzo dello spread sui mutui si è quasi arrestata: tra ottobre e novembre i rincari erano diventati quasi settimanali, portando in alcuni casi lo spread fino al 4,5%, mentre ora la situazione si è stabilizzata. Inoltre è cambiata la tipologia di offerta: sono tornati in auge i mutui a tasso variabile e ancora di più quelli col cap, cioè con un tasso massimo prefissato. Il perché è presto detto: sono i meno cari e le previsioni, proprio per colpa della crisi, parlano di tassi ai minimi ancora a lungo e anzi non escludono ulteriori tagli del costo del denaro.
Dunque con il variabile si paga meno e senza rischio di rialzi significativi per qualche anno. In questo quadro, con l’Euribor 3 mesi (il parametro di indicizzazione più usato) intorno all’1,4%, «i mutui a tasso variabile più convenienti viaggiano oggi tra il 4,1% e il 4,2% sulla scadenza a 20 anni e fino al 4,4% per quella a 30», spiega Roberto Anedda diMutuionline, «mentre sulle medesime durate il miglior tasso fisso non scende sotto il 5,7%. In termini di rata mensile la differenza è tra 105 e 120 euro nel caso di un prestito da 130 mila euro, che corrisponde alla media di mercato». Appena più salata la rata dei mutui con cap, più costosi di quelli a tasso variabile tradizionali di circa 10-20 centesimi in termini di spread: pochi euro di differenza sulla rata offrono però un solido argine contro un eventuale rialzo dei saggi.
A fronte della maggiorazione di costo i migliori offrono un cap intorno al 5,8-6%, in pratica lo stesso livello del tasso fisso e dunque la stessa protezione contro un eventuale inversione di scenario, ma con la possibilità di sfruttare l’attuale fase di tassi ai minimi. Va segnalato che proprio questo tipo di mutuo solo pochi mesi fa era quasi sparito dal mercato perché assai poco competitivo dopo i due rialzi della Bce della scorsa estate. Ritorno di interesse inoltre anche sui mutui misti, che propongono un determinato di tasso all’inizio con possibilità di cambiare in seguito. «Creacasa, per esempio, offre per i primi cinque anni un mutuo a tasso fisso al 4,77-4,80%, con possibilità in seguito di cambiare», continua Anedda. «È un’offerta sufficiente per superare la fase attuale a un costo inferiore rispetto ai tassi fissi di altri istituti». Pollice verso invece sui mutui a tasso fisso, decisamente più cari. Il motivo in questo caso non sta però nello spread richiesto dalle banche, che è lo stesso applicato agli altri prodotti, ma nel parametro cui sono agganciati: i mutui a tasso fisso sono legati all’Irs, che oggi varia dal 2,48% della scadenza decennale al 2,62% di quella a 30 anni, quasi il doppio rispetto all‘Euribor.
La convenienza si riscontra anche quando si va allo sportello: i mutui a tasso variabile e con cap sono anche quelli in genere consigliati, come dimostra l’indagine sul campo effettuata da MF-Milano Finanza. E con una notizia confortante in più: se l’aspirante mutuatario presenta un profilo finanziario appena garantito, le banche appaiono disposte ad erogare il prestito, sia pure con qualche eccezione, espressa da spread nettamente sopra la media. La prova è stata effettuata agli sportelli di Intesa Sanpaolo, Unicredit, Bpm, Bnl-Bnp Paribas e Cariparma-Crédit Agricole. Tutte le banche hanno dato disponibilità a sostenere il progetto di acquisto di una casa. L’ipotesi di partenza è stata quella di un finanziamento per una prima casa del valore di 200 mila euro.
Nessuno (a eccezione di Intesa) tra gli istituti contattati ha dato la disponibilità a erogare un mutuo con un loan-to-value (Ltv) superiore all’80%. La richiesta è stata perciò adeguata ipotizzando una disponibilità iniziale di 50 mila euro (Ltv del 75%), un reddito netto di 3 mila euro al mese (1.500 euro a testa per una coppia), un contratto a tempo indeterminato e un’età di 28 anni. L’ultimo parametro non è affatto secondario, visto che in alcuni casi si è rivelato un punto forte a favore dell’aspirante mutuatario: Bpm e Intesa sono esempi di banche che premiano con tassi favorevoli rispettivamente gli under 30 e 35. Un altro fattore comune agli istituti è la necessità di accompagnare alla stipula del mutuo alcune garanzie assicurative.
Dal punto di vista della normativa è bene ricordare che si tratta di un obbligo solo per quanto riguarda gli eventuali danni all’immobile derivanti da incendio o scoppio. Ma praticamente tutte le banche richiedono ai clienti di coprirsi con polizze Vita e relative alla perdita del lavoro o di grave infortunio-malattia. In sede di trattativa quest’obbligo può essere ribaltato per cercare di ottenere un piccolo sconto sullo spread (nell’ordine dei 20 punti). Uno sconto che le banche fanno più volentieri se la stessa polizza viene finanziata nell’ambito del mutuo e non pagata in un’unica tranche.In tema di mutui, come detto, l’effetto Bce non si è ancora avvertito sull’andamento degli spread.
Nell’ambito dell’indagine sul campo di MF-Milano Finanza la media è risultata del 3,3%, lontana dai picchi di novembre ma anche dal 2,5% di metà ottobre. Sul versante dell’offerta in filiale ha trovato conferma il ritorno delle formule a tasso variabile con il cap. È il caso per esempio di Cariparma: 3,7% di spread da sommare all‘Euribor a 3 mesi. Nelle condizioni attuali (su una durata di 30 anni è stata la soluzione consigliata in tutte le filiali «esaminate») significa un tasso del 5,126% con un tetto posto al 5,8%.
In termini di rata mensile si tratta di 816 euro (880 euro in caso si raggiunga il tetto massimo). Bisogna ricordare che nella valutazione delle singole proposte giocano un ruolo importante i costi accessori (per esempio, le spese di istruttoria e le commissioni per la perizia sull’immobile), che possono essere di fatto soggette a una trattativa nel momento in cui ci si accinge alla vera e propria stipula del finanziamento. Come accennato, Bpm e Intesa hanno dalla loro parte uno sconto per i giovani. La Popolare di Milano (sempre per una soluzione trentennale a tasso variabile con il cap) riduce lo spread dal 3,4 al 2,9% per gli under 30. Nelle condizioni attuali significa un tasso del 4,5%: 760,03 euro al mese, che nel caso del tetto massimo (6,5%) salgono a 948,1 euro. Riducendo la durata del mutuo a 20 anni la rata mensile passa rispettivamente a 948 e 1.118 euro. Nel caso di Intesa l’opzione variabile Super Flash (dedicata agli under 35) prevede uno spread del 2% al quale va sommato l’Euribor a un mese (più basso rispetto a quello a tre mesi, rispettivamente 1,109 contro 1,404 stando al fixing di venerdì 23 dicembre).
Il tasso complessivo raggiunge così il 3,21%, per una rata mensile di 636 euro. Nel caso si preferisca la certezza del tasso fisso (sempre nella variante agevolata per i giovani) si applica il 5,3%. L’opzione con il cap, infine, che non offre però alcuno sconto per gli under 30, prevede uno spread del 3,3% (tasso del 4,4% per una rata mensile di 825 euro) e un tetto massimo del 6,9%. Intesa Sanpaolo è l’unico istituto che ha consentito di ipotizzare un finanziamento del 100% del valore della casa. In questo caso il maggior rischio assunto dalla banca si trasforma in un caro-spread di 50 punti, sia nella versione del variabile (in cui passa dal 2 al 2,5%) che in quella del fisso (dal 5,3 al 5,8%).
Unicredit, infine, si è dimostrata la banca più conservatrice, con uno spread del 4,5% che nel caso si traduce in un tasso attuale del 5,95% e in una rata mensile di 895 euro.Come giustificare il ritardo delle banche nel trasmettere l’iniezione di liquidità della Bce sul mercato dei mutui? Il motivo è da ricercare nello spread Btp-Bund, ufficiale termometro della crisi, che resta ancora intorno a quota 500 punti. Per avere un segnale forte di cambio di tendenza, allora, sarà probabilmente necessario aspettare l’asta di febbraio dell’Istituto di Francoforte.
Autore: Teresa Campo, Raffaele Ricciardi
Fonte: Milano Finanza