Il calo delle aste immobiliari in Italia non sembra arrestarsi: nel primo semestre del 2023 sono state registrate 85.535, il 21% in meno rispetto al 2022 e il peggior dato dal 2019 ad oggi, escludendo il 2020 quando le aste sono state sospese per l’emergenza Covid. Anche il valore complessivo dell’offerta minima, di conseguenza, è diminuito attestandosi ad un valore inferiore a 10 miliardi di euro con un calo anch’esso del 21% sul 2022, dovuto principalmente al continuo calo delle Procedure esecutive pendenti nei Tribunali. L’offerta minima media è scesa a 83mila euro per gli immobili residenziali, rispetto agli 85mila euro del 2022. Per i non residenziali invece l’offerta minima media è stata di 184mila euro (l’offerta media storica si attesta a 181mila euro) mentre quella di terreni è scesa a 94mila euro rispetto all’offerta media storica pari a 104mila euro.
È il quadro che emerge dal consueto aggiornamento trimestrale sui dati del settore delle aste immobiliari condotto da Reviva e presentato ieri in occasione del webinar “Scenario Aste 2023 – Analisi del primo semestre” organizzato in media partnership con Credit Village, a cui hanno partecipato come Speaker Giulio Licenza, CBDO e Co-Founder di Reviva, Emanuele Grassi, CEO di GMA e Luigi Rizzo – Head of Real Estate di Nexus.
Il report di Reviva attesta che nei primi sei mesi del 2023 sono state leggermente superiori le aste residenziali, che rappresentano il 57% del totale, e si sono ridotte del 18% passando da 59.000 a 49.000, mentre il calo principale si è registrato nelle aste non residenziali, passate da 37.000 a 27.000 con una diminuzione del 28%. Questo dato rappresenta da un lato un aspetto positivo, in quanto gli immobili residenziali tendono ad avere maggior mercato, dall’altro riflette il fatto che, negli ultimi anni, le misure di finanziamento d’emergenza unite alla riforma del codice della crisi d’impresa, hanno posticipato il naturale default di aziende in crisi anche da tempo, e quindi ridotto il numero di immobili non residenziali in asta. Come ha spiegato Giulio Licenza “dal 2024 dovremmo nuovamente vedere aumentare il numero di procedure iscritte nei tribunali e di conseguenza le vendite in asta, considerando che dal 2022 lo stock di crediti non-performing nel sistema ha ricominciato ad aumentare e considerando il tempo di attivazione delle procedure esecutive e dei fallimenti”.
“Dal 2018 fino alla fine del 2022, lo stock NPE è calato del 4%, passando da 345 miliardi di euro a 324, di cui si stima circa il 50% essere crediti con immobili sottostanti e che quindi, nella maggior parte dei casi, vengono recuperati tramite la vendita degli immobili in asta. Tuttavia le esecuzioni pendenti nello stesso periodo sono calate del 43%, oltre 10 volte tanto, il che significa che la maggior parte si sono concluse senza effettivamente recuperare denaro ma semplicemente svendendo gli immobili e trasformando la maggior parte del credito da ipotecario a chirografario, quest’ultimo estremamente complesso da recuperare – ha sottolineato Licenza – Stimiamo, infatti, basandoci sulle procedure esecutive definite ogni anno, che a fronte di aggiudicazioni in asta per circa 7 miliardi di euro si generino contemporaneamente crediti chirografari difficili da recuperare per altrettanti 7-10 miliardi. Di fronte a questa criticità, siamo convinti che si possa intervenire in primis efficientando il sistema giudiziario e al contempo con un continuo impegno di esperti di marketing immobiliare ed operatori specializzati nel vendere gli immobili sottostanti ai crediti, aspetto che vediamo essere sempre più attenzionato e spesso protagonista del processo di recupero.”
Il report di Reviva si basa su dati estrapolati dal Portale delle vendite pubbliche e resi univoci, attraverso un’attività di analisi e pulizia. Grazie ad applicazioni proprietarie e all’utilizzo di modelli predittivi, Reviva è in grado di supportano NPLs Investors, Banche e Servicers a migliorare le performance di recupero dei loro crediti aumentando la vendita degli immobili in asta. “In questi anni abbiamo raccolto circa 35mila prezzi di immobili in asta e archiviato oltre 250mila CTU di vendita e questo ci permetterà di fare analisi sempre più complete e precise” ha aggiunto Licenza.
Dal report emerge un altro dato significativo, ovvero il continuo aumento delle vendite telematiche, che si attestano al 40%, rispetto al 37% dell’anno precedente, mentre solo il 33% si è svolto in modalità mista e il 27% presso il venditore. Un trend che può sembrare positivo ma che non è affatto favorevole poiché le aste puramente telematiche sono ancora estremamente complicate e favoriscono ancora di più la possibilità di un abbassamento del valore dell’immobile in seguito al numero di aste deserte.
A tal proposito Luigi Rizzo ha sottolineato come sia “importante agire sulla cultura che circonda il tema delle aste immobiliari visto che oggi, alla luce del calo dei mutui per acquisto prima casa e dell’aumento dei tassi di interesse, si aprono una serie di opportunità per il mercato giudiziale, soprattutto per i clienti prime”. “Non dobbiamo dimenticare – ha aggiunto Rizzo – che negli ultimi 2 anni i prezzi del mercato immobiliare sono aumentati del 10-12%, tralasciando le piazze di Roma e Milano dove gli aumenti sono stati ancora maggiori. Dovevamo quindi aspettarci un periodo di stasi. Sono sempre più convinto che per il nostro settore l’immobiliare possa essere considerato ormai una strategia al servizio della gestione del credito. Credo che per i gestori del credito la componente Real Estate debba vivere di due anime: da una parte quella della vivacizzazione delle aste, visto che il mercato oggi è alla portata di tutti e richiede sempre di più un servizio di professionisti adeguato per evitare che le aste vadano deserte. C’è poi tutto il tema della gestione di quei lotti che nascondono immobili di valore, che bisogna saper riportare alla luce. Noi, ad esempio, ultimamente attraverso le Reoco abbiamo aggiudicato diversi lotti con un delta intorno al 35% rispetto alla base d’asta che vuol dire tornare indietro almeno di un incanto. Se il processo di incentivazione della rete dei professionisti sul territorio procedesse in modo efficace si potrebbero riportare alla luce immobili di grande valore”.
“Sono d’accordo nel dire che chi oggi approccia un’attività di gestione dei crediti ipotecari non può pensare di farlo senza prendere in considerazione l’idea che parte degli immobili possono essere portati a patrimonio – ha aggiunto Grassi – Provo ad aggiungere un tassello a questo discorso ovvero che attorno a questo mercato ci sono una serie di variabili che non possono non essere considerate. Uno dei trend che stiamo rilevando negli ultimi mesi è legato alla maggiore difficoltà nell’arrivare ad una definizione stragiudiziale delle posizioni, al fine di scongiurarne l’epilogo giudiziale. Tipicamente, quando questo dialogo si rende possibile, veniva presa in considerazione qualsiasi proposta avanzata dal debitore, mentre oggi si dice spesso di no per via di altri fattori che in passato la banca non avrebbe neanche preso in considerazione. Questo probabilmente avrà delle conseguenze a medio termine sull’aumento del numero degli immobili, visto che nell’arco di 12-18 mesi quell’immobile andrà in asta”.
“Rispetto al tema della perdita di valore degli immobili – ha concluso Rizzo – bisogna sottolineare che a volte ci sono anche fattori ambientali che influenzano questa dinamica. Questo succede ad esempio molto spesso nei micro Comuni, al di sotto dei 5mila abitanti. Per spezzare questo meccanismo bisognerebbe conoscere il territorio ed avere una rete di soggetti professionisti sul territorio che sono in grado di dialogare in maniera costruttiva con il debitore. Anche per questo l’attività di vivacizzazione delle aste rappresenta davvero la discrimine tra un’aggiudicazione inerziale e un’aggiudicazione di valore. Oggi il mercato giudiziale è molto diverso rispetto al periodo pre-Covid e anche rispetto al 2021, ma queste migliorie andrebbero rese strutturali e portate nell’operatività per impattare realmente su tutto il mercato. È importante, infine, anche il tema della comunicazione perché bisogna andare a creare annunci ad hoc e targettizzati per andare anche a competere con il libero mercato”.
La registrazione del webinar è disponibile al link seguente https://www.youtube.com/watch?v=Bho_yMiGBFY
Il calo delle aste immobiliari in Italia non sembra arrestarsi: nel primo semestre del 2023 sono state registrate 85.535, il 21% in meno rispetto al 2022 e il peggior dato dal 2019 ad oggi, escludendo il 2020 quando le aste sono state sospese per l’emergenza Covid. Anche il valore complessivo dell’offerta minima, di conseguenza, è diminuito attestandosi ad un valore inferiore a 10 miliardi di euro con un calo anch’esso del 21% sul 2022, dovuto principalmente al continuo calo delle Procedure esecutive pendenti nei Tribunali. L’offerta minima media è scesa a 83mila euro per gli immobili residenziali, rispetto agli 85mila euro del 2022. Per i non residenziali invece l’offerta minima media è stata di 184mila euro (l’offerta media storica si attesta a 181mila euro) mentre quella di terreni è scesa a 94mila euro rispetto all’offerta media storica pari a 104mila euro.
È il quadro che emerge dal consueto aggiornamento trimestrale sui dati del settore delle aste immobiliari condotto da Reviva e presentato ieri in occasione del webinar “Scenario Aste 2023 – Analisi del primo semestre” organizzato in media partnership con Credit Village, a cui hanno partecipato come Speaker Giulio Licenza, CBDO e Co-Founder di Reviva, Emanuele Grassi, CEO di GMA e Luigi Rizzo – Head of Real Estate di Nexus.
Il report di Reviva attesta che nei primi sei mesi del 2023 sono state leggermente superiori le aste residenziali, che rappresentano il 57% del totale, e si sono ridotte del 18% passando da 59.000 a 49.000, mentre il calo principale si è registrato nelle aste non residenziali, passate da 37.000 a 27.000 con una diminuzione del 28%. Questo dato rappresenta da un lato un aspetto positivo, in quanto gli immobili residenziali tendono ad avere maggior mercato, dall’altro riflette il fatto che, negli ultimi anni, le misure di finanziamento d’emergenza unite alla riforma del codice della crisi d’impresa, hanno posticipato il naturale default di aziende in crisi anche da tempo, e quindi ridotto il numero di immobili non residenziali in asta. Come ha spiegato Giulio Licenza “dal 2024 dovremmo nuovamente vedere aumentare il numero di procedure iscritte nei tribunali e di conseguenza le vendite in asta, considerando che dal 2022 lo stock di crediti non-performing nel sistema ha ricominciato ad aumentare e considerando il tempo di attivazione delle procedure esecutive e dei fallimenti”.
“Dal 2018 fino alla fine del 2022, lo stock NPE è calato del 4%, passando da 345 miliardi di euro a 324, di cui si stima circa il 50% essere crediti con immobili sottostanti e che quindi, nella maggior parte dei casi, vengono recuperati tramite la vendita degli immobili in asta. Tuttavia le esecuzioni pendenti nello stesso periodo sono calate del 43%, oltre 10 volte tanto, il che significa che la maggior parte si sono concluse senza effettivamente recuperare denaro ma semplicemente svendendo gli immobili e trasformando la maggior parte del credito da ipotecario a chirografario, quest’ultimo estremamente complesso da recuperare – ha sottolineato Licenza – Stimiamo, infatti, basandoci sulle procedure esecutive definite ogni anno, che a fronte di aggiudicazioni in asta per circa 7 miliardi di euro si generino contemporaneamente crediti chirografari difficili da recuperare per altrettanti 7-10 miliardi. Di fronte a questa criticità, siamo convinti che si possa intervenire in primis efficientando il sistema giudiziario e al contempo con un continuo impegno di esperti di marketing immobiliare ed operatori specializzati nel vendere gli immobili sottostanti ai crediti, aspetto che vediamo essere sempre più attenzionato e spesso protagonista del processo di recupero.”
Il report di Reviva si basa su dati estrapolati dal Portale delle vendite pubbliche e resi univoci, attraverso un’attività di analisi e pulizia. Grazie ad applicazioni proprietarie e all’utilizzo di modelli predittivi, Reviva è in grado di supportano NPLs Investors, Banche e Servicers a migliorare le performance di recupero dei loro crediti aumentando la vendita degli immobili in asta. “In questi anni abbiamo raccolto circa 35mila prezzi di immobili in asta e archiviato oltre 250mila CTU di vendita e questo ci permetterà di fare analisi sempre più complete e precise” ha aggiunto Licenza.
Dal report emerge un altro dato significativo, ovvero il continuo aumento delle vendite telematiche, che si attestano al 40%, rispetto al 37% dell’anno precedente, mentre solo il 33% si è svolto in modalità mista e il 27% presso il venditore. Un trend che può sembrare positivo ma che non è affatto favorevole poiché le aste puramente telematiche sono ancora estremamente complicate e favoriscono ancora di più la possibilità di un abbassamento del valore dell’immobile in seguito al numero di aste deserte.
A tal proposito Luigi Rizzo ha sottolineato come sia “importante agire sulla cultura che circonda il tema delle aste immobiliari visto che oggi, alla luce del calo dei mutui per acquisto prima casa e dell’aumento dei tassi di interesse, si aprono una serie di opportunità per il mercato giudiziale, soprattutto per i clienti prime”. “Non dobbiamo dimenticare – ha aggiunto Rizzo – che negli ultimi 2 anni i prezzi del mercato immobiliare sono aumentati del 10-12%, tralasciando le piazze di Roma e Milano dove gli aumenti sono stati ancora maggiori. Dovevamo quindi aspettarci un periodo di stasi. Sono sempre più convinto che per il nostro settore l’immobiliare possa essere considerato ormai una strategia al servizio della gestione del credito. Credo che per i gestori del credito la componente Real Estate debba vivere di due anime: da una parte quella della vivacizzazione delle aste, visto che il mercato oggi è alla portata di tutti e richiede sempre di più un servizio di professionisti adeguato per evitare che le aste vadano deserte. C’è poi tutto il tema della gestione di quei lotti che nascondono immobili di valore, che bisogna saper riportare alla luce. Noi, ad esempio, ultimamente attraverso le Reoco abbiamo aggiudicato diversi lotti con un delta intorno al 35% rispetto alla base d’asta che vuol dire tornare indietro almeno di un incanto. Se il processo di incentivazione della rete dei professionisti sul territorio procedesse in modo efficace si potrebbero riportare alla luce immobili di grande valore”.
“Sono d’accordo nel dire che chi oggi approccia un’attività di gestione dei crediti ipotecari non può pensare di farlo senza prendere in considerazione l’idea che parte degli immobili possono essere portati a patrimonio – ha aggiunto Grassi – Provo ad aggiungere un tassello a questo discorso ovvero che attorno a questo mercato ci sono una serie di variabili che non possono non essere considerate. Uno dei trend che stiamo rilevando negli ultimi mesi è legato alla maggiore difficoltà nell’arrivare ad una definizione stragiudiziale delle posizioni, al fine di scongiurarne l’epilogo giudiziale. Tipicamente, quando questo dialogo si rende possibile, veniva presa in considerazione qualsiasi proposta avanzata dal debitore, mentre oggi si dice spesso di no per via di altri fattori che in passato la banca non avrebbe neanche preso in considerazione. Questo probabilmente avrà delle conseguenze a medio termine sull’aumento del numero degli immobili, visto che nell’arco di 12-18 mesi quell’immobile andrà in asta”.
“Rispetto al tema della perdita di valore degli immobili – ha concluso Rizzo – bisogna sottolineare che a volte ci sono anche fattori ambientali che influenzano questa dinamica. Questo succede ad esempio molto spesso nei micro Comuni, al di sotto dei 5mila abitanti. Per spezzare questo meccanismo bisognerebbe conoscere il territorio ed avere una rete di soggetti professionisti sul territorio che sono in grado di dialogare in maniera costruttiva con il debitore. Anche per questo l’attività di vivacizzazione delle aste rappresenta davvero la discrimine tra un’aggiudicazione inerziale e un’aggiudicazione di valore. Oggi il mercato giudiziale è molto diverso rispetto al periodo pre-Covid e anche rispetto al 2021, ma queste migliorie andrebbero rese strutturali e portate nell’operatività per impattare realmente su tutto il mercato. È importante, infine, anche il tema della comunicazione perché bisogna andare a creare annunci ad hoc e targettizzati per andare anche a competere con il libero mercato”.
La registrazione del webinar è disponibile al link seguente https://www.youtube.com/watch?v=Bho_yMiGBFY