Il Tribunale di Pistoia con Sentenza n. 25/2020 pubbl. il 14/01/2020, seguendo l’orientamento consolidato della Cassazione (a far data da Cass. n. 17352/2017), in un giudizio per una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto un mutuo fondiario non pagato, ha accolto l’opposizione dei debitori esecutati, dichiarando insussistenti le pretese esecutive della banca, per l’inefficacia del mutuo ad essere titolo esecutivo, in quanto, nel caso di specie, era stato superato il limite di finanziabilità dell’erogazione del credito. E’ emersa una stima dell’immobile pari ad euro 240.000,00 rispetto alla
quale la somma mutuata di euro 280.000,00 è senz’altro superiore all’80% ( quale limite di finanziabilità per i mutui fondiari).
Il mutuo in questione è di tipo fondiario ed è uno speciale finanziamento con il quale il legislatore ha previsto delle finalità sociali non disponibili e quindi non derogabili dalla autonomia delle parti, al fine di giungere alla realizzazione di molteplici interessi pubblici, che di seguito si indicano:
1) l’esigenza di recuperare le somme erogate nel più breve tempo possibile;
2) consentire il rispetto integrale del contratto anche dopo la risoluzione dello stesso, riconoscendo il diritto potestativo al terzo che partecipa alla vendita forzata di subentrare nel contratto risolto senza l’autorizzazione del Giudice ed il consenso del creditore (cfr art.41 V comma TUB);
3) tutela del debitore da eventuali rischi espoliativi.
Qual’è il limite di finanziabilità stabilito dalla legge?
Si ricorda che la legge in materia (art. 38 D.L 385/1993 + delibera CICR 22.04.1995) prevede il seguente limite di finanziabilità inderogabile dalle parti:
A. fino all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi;
B. fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative.
La giurisprudenza
Si sostiene infatti che il superamento del limite di finanziabilità prescritto dal citato disposto normativo determina la nullità del contratto in questione, in quanto il limite suddetto si configura quale elemento essenziale del contenuto del contratto e limite inderogabile all’autonomia privata in ragione dell’interesse pubblico tutelato, “volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà
immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività d’impresa” (la tesi in discorso è
stata confermata, a seguire, da Cass. n. 19016/2017, Cass. ord. n. 13286/2018, Cass. ord. n. 22466/2018); né è possibile invocare, in dette ipotesi, la nullità parziale del contratto ex art. 1419 c.c. alla quale ostano “non solo le difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca per la sola parte fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 T.U.B. individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal secondo comma della disposizione.
Cosicché è corretta l’inferenza che solo al riscontro dei caratteri indicati nella
disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della “fondiarietà” stabilito dalla norma imperativa” (così Cass. n. 17532/2017 richiamata da Cass. ord. n. 11201/2018).
Il caso del Tribunale di Pistoia è un esempio per tutti i mutui fondiari
Nella fattispecie in commento, non solo era evidente il superamento del limite ma soprattutto è stato messo in evidenza che il mero rilascio di
fideiussioni a garanzia del mutuo da parte di persone fisiche
non poteva integrare, a differenza di quanto a voluto sostenere la banca, alcuna tipologia di “garanzia integrativa” legittimante il superamento della soglia di finanziabilità, alla luce delle indicazioni fornite sul punto dalla citata Delibera CICR come esplicata dalla Banca d’Italia (G.U. n. 76 del 2.4.2005), non essendo comprese in dette garanzie le semplici fideiussioni prestate da persone fisiche o anche da s.r.l. (così, precisamente, Cass. ord. n. 11201/2018); ché infatti, il livello di affidabilità patrimoniale idoneo a dar vita a garanzia integrativa “si attesta sulla linea di quella data dallo Stato, dalle compagnie di assicurazione e da talune delle imprese disciplinate dal testo unico bancario” (in termini, ancora, Cass. ord. n. 11201/2018 cit., con richiamo a Cass. n. 9079/2018).
Sulla richiesta di conversione del mutuo nullo ex art. 1424 c.c.
Capita che le banche, a fronte della contestazione della nullità contrattuale dei mutui fondiari, usano, a loro difesa, l’istanza di conversione del mutuo fondiario in un mutuo ordinario In effetti, la giurisprudenza formatasi
in tema di nullità del mutuo fondiario per violazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B.
ha sempre riconosciuto (sin da Cass. n. 17532/2017) che del contratto nullo
per i motivi suddetti può essere pronunciata la conversione ex art. 1424 c.c.,
anche qualora la nullità sia rilevata dal giudice d’ufficio, nel caso in cui la parte interessata promuova la relativa istanza nella prima difesa utile successiva al rilievo della nullità: difesa che, nella specie, consisterebbe nel primo atto difensivo successivo al deposito del ricorso in opposizione, ossia nella memoria costitutiva depositata dalla Banca nella fase del giudizio oppositivo celebrata dinnanzi al giudice dell’esecuzione.
Tuttavia il Tribunale di Pistoia pur ritenendo possibile valutare nel merito la domanda di conversione ex art. 1424 c.c. avanzata dall’istituto mutuante considerando la stessa ammissibile, essa tuttavia è stata ritenuta infondata nel merito non ricorrendo nella specie i requisiti per l’operatività della conversione: come correttamente eccepito dai debitori esecutati, infatti, a presupposto della disciplina di cui all’art. 1424 c.c. vi è il dato della mancata conoscenza della causa di nullità ad opera delle parti al momento della stipula del contratto, prevedendosi che il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso del quale abbia i requisiti di sostanza e forma qualora, avuto riguardo allo scopo (nel senso di complessivo assetto negoziale) voluto dalle parti, risulta che esse avrebbero voluto concludere il diverso contratto se fossero state a conoscenza della causa
di nullità. Nella vicenda in questione invece, non può dirsi che la Banca non fosse a conoscenza della nullità del mutuo, essendo in suo possesso la perizia redatta proprio in fase istruttoria di erogazione del mutuo dalla quale risultava evidente la violazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B. ovvero il superamento del limite di finanziabilità del mutuo, anche ove assistito da (inesistenti, come visto) garanzie integrative legittimanti l’innalzamento del limite al 100% del valore del bene ipotecato ma non oltre, come per contro accaduto nella specie.
Siffatte considerazioni determinano l’insuperabilità della sanzione di nullità da cui deve essere colpito il contratto di mutuo fondiario azionato in via esecutiva, stante da un lato l’invalidità integrale dello stesso per violazione della norma imperativa di cui all’art. 38 co. 2 T.U.B. e, dall’altro lato, l’impossibilità di conversione del contratto nullo per mancanza dei presupposti di operatività della disciplina di cui all’art. 1424 c.c..
Tanto basta per far venir meno il titolo esecutivo, bloccare definitivamente la procedura esecutiva immobiliare e rendere privo di effetti il mutuo fondiario.
Autore: Monica Mandico
Fonte: Gli Stati Generali
Il Tribunale di Pistoia con Sentenza n. 25/2020 pubbl. il 14/01/2020, seguendo l’orientamento consolidato della Cassazione (a far data da Cass. n. 17352/2017), in un giudizio per una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto un mutuo fondiario non pagato, ha accolto l’opposizione dei debitori esecutati, dichiarando insussistenti le pretese esecutive della banca, per l’inefficacia del mutuo ad essere titolo esecutivo, in quanto, nel caso di specie, era stato superato il limite di finanziabilità dell’erogazione del credito. E’ emersa una stima dell’immobile pari ad euro 240.000,00 rispetto alla
quale la somma mutuata di euro 280.000,00 è senz’altro superiore all’80% ( quale limite di finanziabilità per i mutui fondiari).
Il mutuo in questione è di tipo fondiario ed è uno speciale finanziamento con il quale il legislatore ha previsto delle finalità sociali non disponibili e quindi non derogabili dalla autonomia delle parti, al fine di giungere alla realizzazione di molteplici interessi pubblici, che di seguito si indicano:
1) l’esigenza di recuperare le somme erogate nel più breve tempo possibile;
2) consentire il rispetto integrale del contratto anche dopo la risoluzione dello stesso, riconoscendo il diritto potestativo al terzo che partecipa alla vendita forzata di subentrare nel contratto risolto senza l’autorizzazione del Giudice ed il consenso del creditore (cfr art.41 V comma TUB);
3) tutela del debitore da eventuali rischi espoliativi.
Qual’è il limite di finanziabilità stabilito dalla legge?
Si ricorda che la legge in materia (art. 38 D.L 385/1993 + delibera CICR 22.04.1995) prevede il seguente limite di finanziabilità inderogabile dalle parti:
A. fino all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi;
B. fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative.
La giurisprudenza
Si sostiene infatti che il superamento del limite di finanziabilità prescritto dal citato disposto normativo determina la nullità del contratto in questione, in quanto il limite suddetto si configura quale elemento essenziale del contenuto del contratto e limite inderogabile all’autonomia privata in ragione dell’interesse pubblico tutelato, “volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà
immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività d’impresa” (la tesi in discorso è
stata confermata, a seguire, da Cass. n. 19016/2017, Cass. ord. n. 13286/2018, Cass. ord. n. 22466/2018); né è possibile invocare, in dette ipotesi, la nullità parziale del contratto ex art. 1419 c.c. alla quale ostano “non solo le difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca per la sola parte fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 T.U.B. individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal secondo comma della disposizione.
Cosicché è corretta l’inferenza che solo al riscontro dei caratteri indicati nella
disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della “fondiarietà” stabilito dalla norma imperativa” (così Cass. n. 17532/2017 richiamata da Cass. ord. n. 11201/2018).
Il caso del Tribunale di Pistoia è un esempio per tutti i mutui fondiari
Nella fattispecie in commento, non solo era evidente il superamento del limite ma soprattutto è stato messo in evidenza che il mero rilascio di
fideiussioni a garanzia del mutuo da parte di persone fisiche
non poteva integrare, a differenza di quanto a voluto sostenere la banca, alcuna tipologia di “garanzia integrativa” legittimante il superamento della soglia di finanziabilità, alla luce delle indicazioni fornite sul punto dalla citata Delibera CICR come esplicata dalla Banca d’Italia (G.U. n. 76 del 2.4.2005), non essendo comprese in dette garanzie le semplici fideiussioni prestate da persone fisiche o anche da s.r.l. (così, precisamente, Cass. ord. n. 11201/2018); ché infatti, il livello di affidabilità patrimoniale idoneo a dar vita a garanzia integrativa “si attesta sulla linea di quella data dallo Stato, dalle compagnie di assicurazione e da talune delle imprese disciplinate dal testo unico bancario” (in termini, ancora, Cass. ord. n. 11201/2018 cit., con richiamo a Cass. n. 9079/2018).
Sulla richiesta di conversione del mutuo nullo ex art. 1424 c.c.
Capita che le banche, a fronte della contestazione della nullità contrattuale dei mutui fondiari, usano, a loro difesa, l’istanza di conversione del mutuo fondiario in un mutuo ordinario In effetti, la giurisprudenza formatasi
in tema di nullità del mutuo fondiario per violazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B.
ha sempre riconosciuto (sin da Cass. n. 17532/2017) che del contratto nullo
per i motivi suddetti può essere pronunciata la conversione ex art. 1424 c.c.,
anche qualora la nullità sia rilevata dal giudice d’ufficio, nel caso in cui la parte interessata promuova la relativa istanza nella prima difesa utile successiva al rilievo della nullità: difesa che, nella specie, consisterebbe nel primo atto difensivo successivo al deposito del ricorso in opposizione, ossia nella memoria costitutiva depositata dalla Banca nella fase del giudizio oppositivo celebrata dinnanzi al giudice dell’esecuzione.
Tuttavia il Tribunale di Pistoia pur ritenendo possibile valutare nel merito la domanda di conversione ex art. 1424 c.c. avanzata dall’istituto mutuante considerando la stessa ammissibile, essa tuttavia è stata ritenuta infondata nel merito non ricorrendo nella specie i requisiti per l’operatività della conversione: come correttamente eccepito dai debitori esecutati, infatti, a presupposto della disciplina di cui all’art. 1424 c.c. vi è il dato della mancata conoscenza della causa di nullità ad opera delle parti al momento della stipula del contratto, prevedendosi che il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso del quale abbia i requisiti di sostanza e forma qualora, avuto riguardo allo scopo (nel senso di complessivo assetto negoziale) voluto dalle parti, risulta che esse avrebbero voluto concludere il diverso contratto se fossero state a conoscenza della causa
di nullità. Nella vicenda in questione invece, non può dirsi che la Banca non fosse a conoscenza della nullità del mutuo, essendo in suo possesso la perizia redatta proprio in fase istruttoria di erogazione del mutuo dalla quale risultava evidente la violazione dell’art. 38 co. 2 T.U.B. ovvero il superamento del limite di finanziabilità del mutuo, anche ove assistito da (inesistenti, come visto) garanzie integrative legittimanti l’innalzamento del limite al 100% del valore del bene ipotecato ma non oltre, come per contro accaduto nella specie.
Siffatte considerazioni determinano l’insuperabilità della sanzione di nullità da cui deve essere colpito il contratto di mutuo fondiario azionato in via esecutiva, stante da un lato l’invalidità integrale dello stesso per violazione della norma imperativa di cui all’art. 38 co. 2 T.U.B. e, dall’altro lato, l’impossibilità di conversione del contratto nullo per mancanza dei presupposti di operatività della disciplina di cui all’art. 1424 c.c..
Tanto basta per far venir meno il titolo esecutivo, bloccare definitivamente la procedura esecutiva immobiliare e rendere privo di effetti il mutuo fondiario.
Autore: Monica Mandico
Fonte: Gli Stati Generali