Una delle prime regole che il mutuatario perfetto dovrebbe seguire è monitorare landamento dellinflazione. Perché il costo della vita (e soprattutto le aspettative su come evolverà il costo della vita) impattano direttamente sul calcolo degli interessi. E a ruota nelle tasche di chi sta già rimborsando (o è in procinto di stipulare) un mutuo.
Sul fronte inflazione il mese di marzo ha evidenziato una significativa inversione di rotta. NellEurozona è scesa dal 2% di febbraio all1,5%. In Italia è scesa dall1,6% all1,4%. Ancor più eclatante il calo tedesco, dal 2,2% all1,6%.
Si sono ridimensionate anche le attese dei mercati sullandamento dellinflazione nel medio termine (fra 5 anni e per i prossimi 5 anni). Se a febbraio le attese nellarea euro erano all1,8%, adesso sono all1,58%.
È quindi cambiato il sentiment: rispetto a qualche settimana fa ora gli investitori sono meno convinti che leconomia europea crescerà in modo sostenuto ed equilibrato nei prossimi anni, a tal punto da generare un tasso di inflazione crescente. Coloro che scommettevano su una normalizzazione dellinflazione (un processo che gli economisti chiamano reflazione) dovranno ricredersi. La recente fiammata dellinflazione era dovuta allaumento dei prezzi energetici. Ma per avere una normalizzazione sana dellinflazione è necessario che aumentino i salari. Potremmo dire che linflazione è come il colesterolo. C’è quella buona (da salari) e quella cattiva (importata da materie prime). Negli ultimi mesi era salita solo quella cattiva. Che però ha vita più breve, come dimostrano i dati di marzo.
Ma in che modo questa notizia impatta sul mercato dei mutui? Molto semplicemente perché i tassi dei prestiti, mutui inclusi, si adeguano allandamento dellinflazione. I mutui a tasso fisso si ottengono sommando allo spread deciso dalla banca (che dipende da logiche commerciali) lindice interbancario Eurirs. Questo indice cambia di giorno in giorno, in funzione dellevoluzione dei tassi. Quando diminuiscono le aspettative di inflazione, lEurirs scende. Viceversa, sale.
Considerazioni per luniverso del tasso fisso
Non è quindi un caso se nelle ultime settimane lEurirs a 20 anni è sceso. A metà marzo viaggiava all1,45%, mentre ora è all1,28%. In una manciata di giorni questo indice ha perso circa 20 punti base (0,2%). Ne consegue che a parità di spread oggi stipulare un mutuo a tasso fisso costa 20 punti base in meno rispetto a 2-3 settimane fa.
Limportante è, per chi è orientato verso il tasso fisso, farsi congelare il tasso ottenuto nel preventivo. Dato che infatti dallistruttoria/perizia alla stipula definitiva del mutuo possono trascorrere parecchi giorni (in alcuni casi anche mesi) per non farsi cogliere alla sprovvista da eventuali rialzi degli indici Eurirs nel frattempo, è opportuno farsi congelare dalla banca per x giorni il tasso del preventivo. Ovviamente il congelamento del tasso ha una logica nel caso cè ragione di credere che lEurirs non debba scendere ulteriormente fino alla stipula.
Considerazioni per luniverso del tasso variabile
Il rallentamento dellinflazione però è una buona notizia anche per chi sta pagando (o generalmente è orientato verso) un mutuo a tasso variabile. Uninflazione più bassa, infatti, complica il ruolo della Banca centrale europea che è quello di far avvicinare le stime di medio periodo dellinflazione al 2%. Più queste sono lontane dal 2% più è improbabile che la Bce alzi i tassi di interesse. E se la Bce non alza i tassi, lindice Euribor (il parametro in base al quale si calcolano le rate dei mutui variabili) tende a restare piatto.
È dal 21 aprile 2015 (due anni pieni) che lEuribor è negativo (quindi anziché essere sommato allo spread della banca viene sottratto per calcolare il tasso di interesse da pagare). Ed è dallo scorso settembre che viaggia sotto quota -0,3%.
Anche in questo caso ci sono degli indici che misurano le aspettative degli investitori su come evolverà questo indice, che possono essere un valido strumento per i mutuatari delluniverso del tasso variabile.
Secondo i contratti future sullEuribor a 3 mesi quotati sul mercato londinese Liffe questo indice resterà sottozero fino allestate 2019 per poi raggiungere lo 0,67% nella primavera del 2022. In sostanza il mercato sconta oggi che fra 5 anni lEuribor sarà salito di 100 punti base (1%), da -0,33% a +0,67%.
Considerato che in partenza (ma molto dipende dal loan to value, ovvero dalla percentuale del mutuo in relazione al valore dellimmobile) oggi un mutuo a tasso variabile costa 100-120 punti base in meno rispetto al corrispondente mutuo a tasso fisso, stipulare oggi un variabile equivale ad avere 5 anni di vantaggio in termini di interessi risparmiati rispetto al tasso fisso. Dopodiché, mentre il fisso resta fisso appunto, il variabile potrà scendere o salire.
In ogni caso chi stipula un variabile parte oggi da un bonus di quattro rialzi dei tassi della Bce (da 0,25%). Per arrivare a pagare quanto pagherebbe sin da subito se scegliesse il fisso ci vorranno quattro rialzi della Bce.
E al prossimo, stando allindice 1st rate hike elaborato da Morgan Stanely, mancherebbero 29 mesi.
Autore: Vito Lops
Fonte:
Il Sole 24 Ore
congiuntura economica – inflazione – credito – prestiti – mutui
Una delle prime regole che il mutuatario perfetto dovrebbe seguire è monitorare landamento dellinflazione. Perché il costo della vita (e soprattutto le aspettative su come evolverà il costo della vita) impattano direttamente sul calcolo degli interessi. E a ruota nelle tasche di chi sta già rimborsando (o è in procinto di stipulare) un mutuo.
Sul fronte inflazione il mese di marzo ha evidenziato una significativa inversione di rotta. NellEurozona è scesa dal 2% di febbraio all1,5%. In Italia è scesa dall1,6% all1,4%. Ancor più eclatante il calo tedesco, dal 2,2% all1,6%.
Si sono ridimensionate anche le attese dei mercati sullandamento dellinflazione nel medio termine (fra 5 anni e per i prossimi 5 anni). Se a febbraio le attese nellarea euro erano all1,8%, adesso sono all1,58%.
È quindi cambiato il sentiment: rispetto a qualche settimana fa ora gli investitori sono meno convinti che leconomia europea crescerà in modo sostenuto ed equilibrato nei prossimi anni, a tal punto da generare un tasso di inflazione crescente. Coloro che scommettevano su una normalizzazione dellinflazione (un processo che gli economisti chiamano reflazione) dovranno ricredersi. La recente fiammata dellinflazione era dovuta allaumento dei prezzi energetici. Ma per avere una normalizzazione sana dellinflazione è necessario che aumentino i salari. Potremmo dire che linflazione è come il colesterolo. C’è quella buona (da salari) e quella cattiva (importata da materie prime). Negli ultimi mesi era salita solo quella cattiva. Che però ha vita più breve, come dimostrano i dati di marzo.
Ma in che modo questa notizia impatta sul mercato dei mutui? Molto semplicemente perché i tassi dei prestiti, mutui inclusi, si adeguano allandamento dellinflazione. I mutui a tasso fisso si ottengono sommando allo spread deciso dalla banca (che dipende da logiche commerciali) lindice interbancario Eurirs. Questo indice cambia di giorno in giorno, in funzione dellevoluzione dei tassi. Quando diminuiscono le aspettative di inflazione, lEurirs scende. Viceversa, sale.
Considerazioni per luniverso del tasso fisso
Non è quindi un caso se nelle ultime settimane lEurirs a 20 anni è sceso. A metà marzo viaggiava all1,45%, mentre ora è all1,28%. In una manciata di giorni questo indice ha perso circa 20 punti base (0,2%). Ne consegue che a parità di spread oggi stipulare un mutuo a tasso fisso costa 20 punti base in meno rispetto a 2-3 settimane fa.
Limportante è, per chi è orientato verso il tasso fisso, farsi congelare il tasso ottenuto nel preventivo. Dato che infatti dallistruttoria/perizia alla stipula definitiva del mutuo possono trascorrere parecchi giorni (in alcuni casi anche mesi) per non farsi cogliere alla sprovvista da eventuali rialzi degli indici Eurirs nel frattempo, è opportuno farsi congelare dalla banca per x giorni il tasso del preventivo. Ovviamente il congelamento del tasso ha una logica nel caso cè ragione di credere che lEurirs non debba scendere ulteriormente fino alla stipula.
Considerazioni per luniverso del tasso variabile
Il rallentamento dellinflazione però è una buona notizia anche per chi sta pagando (o generalmente è orientato verso) un mutuo a tasso variabile. Uninflazione più bassa, infatti, complica il ruolo della Banca centrale europea che è quello di far avvicinare le stime di medio periodo dellinflazione al 2%. Più queste sono lontane dal 2% più è improbabile che la Bce alzi i tassi di interesse. E se la Bce non alza i tassi, lindice Euribor (il parametro in base al quale si calcolano le rate dei mutui variabili) tende a restare piatto.
È dal 21 aprile 2015 (due anni pieni) che lEuribor è negativo (quindi anziché essere sommato allo spread della banca viene sottratto per calcolare il tasso di interesse da pagare). Ed è dallo scorso settembre che viaggia sotto quota -0,3%.
Anche in questo caso ci sono degli indici che misurano le aspettative degli investitori su come evolverà questo indice, che possono essere un valido strumento per i mutuatari delluniverso del tasso variabile.
Secondo i contratti future sullEuribor a 3 mesi quotati sul mercato londinese Liffe questo indice resterà sottozero fino allestate 2019 per poi raggiungere lo 0,67% nella primavera del 2022. In sostanza il mercato sconta oggi che fra 5 anni lEuribor sarà salito di 100 punti base (1%), da -0,33% a +0,67%.
Considerato che in partenza (ma molto dipende dal loan to value, ovvero dalla percentuale del mutuo in relazione al valore dellimmobile) oggi un mutuo a tasso variabile costa 100-120 punti base in meno rispetto al corrispondente mutuo a tasso fisso, stipulare oggi un variabile equivale ad avere 5 anni di vantaggio in termini di interessi risparmiati rispetto al tasso fisso. Dopodiché, mentre il fisso resta fisso appunto, il variabile potrà scendere o salire.
In ogni caso chi stipula un variabile parte oggi da un bonus di quattro rialzi dei tassi della Bce (da 0,25%). Per arrivare a pagare quanto pagherebbe sin da subito se scegliesse il fisso ci vorranno quattro rialzi della Bce.
E al prossimo, stando allindice 1st rate hike elaborato da Morgan Stanely, mancherebbero 29 mesi.
Autore: Vito Lops
Fonte:
Il Sole 24 Ore
congiuntura economica – inflazione – credito – prestiti – mutui