Un bene tangibile e spesso più facilmente comprensibile anche da chi non è avvezzo ai labirinti della grande finanza, il mattone è da sempre una delle destinazioni di investimento predilette dai risparmiatori. Soprattutto in Italia dove il mito della casa di proprietà resta vivo e inossidabile. Nonostante linvestimento immobiliare abbia una serie di pecche non da poco come la sua illiquidità o il grado di rischio spesso non facilmente percepibile (si pensi a un inquilino moroso o a spese straordinarie non preventivate). E nonostante la crisi abbia messo in discussione la presunta solidità di questa tipologia di investimento.
Non bisogna dimenticare che la crisi che stiamo vivendo ancora oggi è nata dal mattone. Negli Stati Uniti, dove lerogazione scriteriata di mutui a creditori poco solvibili ha dato origine al bubbone dei mutui subprime . E anche in Europa dove lo scoppio di bolle immobiliari ha messo in ginocchio Paesi come lIrlanda e la Spagna costringendoli a chiedere aiuto allEuropa per mettere in sicurezza il sistema creditizio.
In Italia non cè stata – per fortuna – una bolla immobiliare. Ma il mercato ha indubbiamente sofferto la crisi. Le quotazioni sono molto scese anche perché cè stato un netto calo delle compravendite (-40% per il residenziale e -50% per le imprese) per via del fatto che le banche, negli anni dello spread impazzito, non erogavano credito. Oggi le condizioni di accesso ai prestiti bancari sono nettamente migliorate.
Gli sforzi di Mario Draghi e della Bce per incentivare il finanziamento a famiglie e imprese hanno iniziato a dare i loro frutti. Basti pensare che, stando allultimo rapporto di Nomisma sul mercato immobiliare, il totale dei mutui erogati in Italia è passato da 24,1 miliardi del 2013 ai 41,2 miliardi del 2015 con una stima sul 2016 di 47,5 miliardi.
Un exploit dettato dai tassi agevolati e da una maggiore propensione delle banche a fare credito a famiglie e imprese. Famiglie e imprese che garantiscono maggiori margini di guadagno rispetto, ad esempio, agli assai poco redditizi titoli di Stato.
Questo aumento delle erogazioni di mutui, inizialmente frutto del boom delle surroghe, si è andato accompagnando ad un aumento delle compravendite (+17% nei primi tre mesi del 2016). Un aumento dei volumi che tuttavia non è andato di pari passo con un aumento dei prezzi. «La ripresa del mercato delle compravendite di abitazioni – segnala sempre Nomisma – stenta a propagarsi ai prezzi, mettendo così in discussione levidenza storica che individua in circa due anni il ritardo con cui i valori di mercato reagiscono allaumento degli scambi».
Poco favorito in questa fase è quindi chi vende che, specialmente se ha comprato prima della crisi, ha scarsissime probabilità di recuperare il capitale investito.
Meglio se la passa chi vuole comprare che, oltre al già citato contesto favorevole sul fronte mutui, può contare sui benefici fiscali previsti per le ristrutturazioni edilizie.
Certo, se la si guarda nellottica del lungo periodo, questa stagnazione dei prezzi degli immobili qualche preoccupazione, anche a chi compra, dovrebbe darla. Specialmente se lo fa nellottica di rivendere in futuro. Perché se i prezzi nei prossimi anni non saliranno si riducono anche le possibilità di guadagno, rivendendo la casa a prezzo maggiorato. In questo senso il mercato immobiliare riproduce, mutatis mutandis, le logiche di altri mercati. Ad esempio quello obbligazionario i cui rendimenti sono bassi (se non negativi) perché bassa è la dinamica inflazionistica.
Da questo punto di vista chi investe nel mattone, se nellimmediato ha tutto linteresse a che i prezzi restino bassi, nel medio-lungo periodo dovrebbe sperare in una ripresa dellinflazione che gli garantisca una rivalutazione dellimmobile.
Autore: Andrea Franceschi
Fonte:
Il Sole 24 Ore
banche. famiglie – credito – compravendite – mercato immobiliare
Un bene tangibile e spesso più facilmente comprensibile anche da chi non è avvezzo ai labirinti della grande finanza, il mattone è da sempre una delle destinazioni di investimento predilette dai risparmiatori. Soprattutto in Italia dove il mito della casa di proprietà resta vivo e inossidabile. Nonostante linvestimento immobiliare abbia una serie di pecche non da poco come la sua illiquidità o il grado di rischio spesso non facilmente percepibile (si pensi a un inquilino moroso o a spese straordinarie non preventivate). E nonostante la crisi abbia messo in discussione la presunta solidità di questa tipologia di investimento.
Non bisogna dimenticare che la crisi che stiamo vivendo ancora oggi è nata dal mattone. Negli Stati Uniti, dove lerogazione scriteriata di mutui a creditori poco solvibili ha dato origine al bubbone dei mutui subprime . E anche in Europa dove lo scoppio di bolle immobiliari ha messo in ginocchio Paesi come lIrlanda e la Spagna costringendoli a chiedere aiuto allEuropa per mettere in sicurezza il sistema creditizio.
In Italia non cè stata – per fortuna – una bolla immobiliare. Ma il mercato ha indubbiamente sofferto la crisi. Le quotazioni sono molto scese anche perché cè stato un netto calo delle compravendite (-40% per il residenziale e -50% per le imprese) per via del fatto che le banche, negli anni dello spread impazzito, non erogavano credito. Oggi le condizioni di accesso ai prestiti bancari sono nettamente migliorate.
Gli sforzi di Mario Draghi e della Bce per incentivare il finanziamento a famiglie e imprese hanno iniziato a dare i loro frutti. Basti pensare che, stando allultimo rapporto di Nomisma sul mercato immobiliare, il totale dei mutui erogati in Italia è passato da 24,1 miliardi del 2013 ai 41,2 miliardi del 2015 con una stima sul 2016 di 47,5 miliardi.
Un exploit dettato dai tassi agevolati e da una maggiore propensione delle banche a fare credito a famiglie e imprese. Famiglie e imprese che garantiscono maggiori margini di guadagno rispetto, ad esempio, agli assai poco redditizi titoli di Stato.
Questo aumento delle erogazioni di mutui, inizialmente frutto del boom delle surroghe, si è andato accompagnando ad un aumento delle compravendite (+17% nei primi tre mesi del 2016). Un aumento dei volumi che tuttavia non è andato di pari passo con un aumento dei prezzi. «La ripresa del mercato delle compravendite di abitazioni – segnala sempre Nomisma – stenta a propagarsi ai prezzi, mettendo così in discussione levidenza storica che individua in circa due anni il ritardo con cui i valori di mercato reagiscono allaumento degli scambi».
Poco favorito in questa fase è quindi chi vende che, specialmente se ha comprato prima della crisi, ha scarsissime probabilità di recuperare il capitale investito.
Meglio se la passa chi vuole comprare che, oltre al già citato contesto favorevole sul fronte mutui, può contare sui benefici fiscali previsti per le ristrutturazioni edilizie.
Certo, se la si guarda nellottica del lungo periodo, questa stagnazione dei prezzi degli immobili qualche preoccupazione, anche a chi compra, dovrebbe darla. Specialmente se lo fa nellottica di rivendere in futuro. Perché se i prezzi nei prossimi anni non saliranno si riducono anche le possibilità di guadagno, rivendendo la casa a prezzo maggiorato. In questo senso il mercato immobiliare riproduce, mutatis mutandis, le logiche di altri mercati. Ad esempio quello obbligazionario i cui rendimenti sono bassi (se non negativi) perché bassa è la dinamica inflazionistica.
Da questo punto di vista chi investe nel mattone, se nellimmediato ha tutto linteresse a che i prezzi restino bassi, nel medio-lungo periodo dovrebbe sperare in una ripresa dellinflazione che gli garantisca una rivalutazione dellimmobile.
Autore: Andrea Franceschi
Fonte:
Il Sole 24 Ore
banche. famiglie – credito – compravendite – mercato immobiliare