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Prestito vitalizio ipotecario: un finanziamento alternativo, come funziona e chi ne ha diritto?

È arrivato dal Senato il via libera alle nuove norme sul prestito vitalizio ipotecario, la commissione Finanza del Senato ha approvato senza modifiche il testo votato alla Camera. La legge, spiega il Presidente della Commissione Finanze  Mauro Maria Marino, trasforma il prestito vitalizio ipotecario in una forma di finanziamento alternativo a cui hanno libero accesso i cittadini che hanno più di 60 anni e sono proprietari di un immobile.

Perché il prestito Vitalizio è un’alternativa alla nuda proprietà?

Il prestito vitalizio ipotecario viene considerato una valida alternativa alla nuda proprietà, in quanto il proprietario può ottenere liquidità senza per questo dover perdere la proprietà del proprio immobile, come invece avviene con la cessione della nuda proprietà. Ove ricordiamo chi vende l’immobile ottiene liquidità immediata, detenendo l’usufrutto fino alla morte, ma perdendo da subito la proprietà sull’immobile.

Lo strumento del prestito vitalizio ipotecario è molto diffuso nel mondo anglosassone ove viene chiamato reverse mortgage, in Italia pur essendo previsto già dalla finanziaria 2006 non ha avuto fino ad oggi reale diffusione, le nuove norme, dicono gli esperti, potrebbero rendere più appetibile l’avvicinarsi a questo tipo di finanziamento alternativo. Il prestito consente in definitiva a quanti hanno almeno 60 anni d’età, prima il limite era 65 anni, di poter ottenere un mutuo garantito dalla loro abitazione che può servire in un momento di difficoltà economica a integrare la pensione, ad aiutare i figli nella realizzazione dei loro obiettivi (casa, matrimonio), ogni qualvolta insomma si necessità di liquidità immediata.

Riportiamo qui riferimenti all’attuale normativa, per chi le volesse approfondire: L’articolo unico del ddl modifica l’attuale articolo 11-quaterdecies, comma 12, del decreto-legge n. 203 del 2005, aggiungendo i commi da 12-bis a 12-sexies. L’attuale comma 12 stabilisce che il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione, da parte di aziende ed istituti di credito e di intermediari finanziari regolamentati dal Testo unico bancario (Dlgs 385/1993) di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.

Il prestito vitalizio ipotecario, proseguendo, permette di convertire parte del valore del bene in contanti, per soddisfare esigenze di liquidità, senza che il proprietario sia tenuto a lasciare la proprietà, che viene comunque ipotecata a garanzia del finanziamento

Come dicevamo si tratta di un strumento alternativo alla cessione della nuda proprietà e più flessibile anche se presenta la stessa controindicazione di fondo: di fatto si cede un bene a una frazione del suo valore; la differenza è che al decesso del proprietario gli eredi possono riscattare la proprietà della casa mentre con la vendita delle nuda proprietà il passaggio di titolarità è automatico e irreversibile

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario?

Il proprietario della casa chiede un finanziamento, che può essere a tasso fisso o variabile senza però l’obbligo di predeterminarne la scadenza e senza nemmeno l’obbligo di rimborsare quote di capitale o di interessi.  Anche se la legge prevede che il debitore possa concordare un piano di rientro graduale del debito resta abbastanza evidente che difficilmente un pensionato che ha deciso di optare per il prestito vitalizio ipotecario per integrare gli introiti mensili possa poi farsi carico del rimborso successivo di capitale e interessi.

Cosa succede al decesso del proprietario, gli eredi che opzioni hanno?

Se il proprietario non ha ancora effettuato i rimborsi al decesso, come è probabile che sia, agli eredi resta lasciata l’opzione, che va necessariamente esercitata entro un anno, di rimborsare integralmente il debito più gli interessi semplici maturati nel frattempo. Quest’ultima disposizione risulta già migliorativa rispetto alla norma precedente, che prevedeva che gli eredi dovessero pagare anche la capitalizzazione degli interessi.

Non è sempre semplice esercitare il riscatto dell’immobile, i mutui  che possono essere a tasso fisso o variabile hanno tassi in media elevati che possono essere anche di tre o quattro punti superiori a quelli ordinari, il tasso del mutuo dipende in generale sia dal valore e dalla commerciabilità della casa, quanto dall’età del debitore  e dalla presenza o meno di un coniuge che al decesso avrebbe il diritto di abitazione.

Riportiamo un esempio apparso sul Corriere della Sera. It riguardante il costo che gli eredi si troverebbero a pagare per poter riscattare l’immobile:

Su una casa del valore di 300mila euro per la quale venga concesso un mutuo da 150mila euro al tasso fisso del 7,5% . Se il debitore decede dopo 10 anni il debito complessivo è di 225mila euro, dopo 15 sale a 262.500 euro. Molto meglio che con le vecchie regole, perché il rimborso di un mutuo del genere sarebbe costato dopo 10 anni 287.785 euro e dopo 15 anni  412.866 euro ma anche così se non si tratta di figli esentati dall’imposta di successione (la franchigia attuale è di un milione di euro) ben difficilmente varrà la pena di riscattare la proprietà.

Gli eredi potranno tentare di vendere il bene, va da sé che si troveranno in condizioni però di oggettiva debolezza oppure potrebbero scegliere di affidare la vendita alla banca creditrice.

Che diritti acquisisce il creditore sulla casa?

La banca ha diritto di chiedere la restituzione di capitale e interesse entro un anno non solo al decesso del debitore ma anche qualora sì verificasse una di queste ipotesi:

1)Il debitore vende in tutto o in parte l‘immobile

2) debitore costituisce nuove ipoteche sull’immobile

 il soggetto finanziatore può inoltre invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento – cioè quello avvenuto tra il 30 e il 180 giorno dalla scadenza della rata – se verificatosi almeno sette volte, anche non consecutivamente.

«In caso di decesso del contraente e alternativamente a quanto sopra scritto – precisa ancora Marino – è importante sottolineare come non sia preclusa, agli eredi, la possibilità di estinguere il debito e rientrare in pieno possesso dell’immobile; questi, inoltre, possono provvedere personalmente alla vendita dello stesso, entro e non oltre i 12 mesi successivi al decesso.

Sarà questo il nuovo modo per dare credito agli anziani? Il prestito vitalizio ipotecario riuscirà nel proprio scopo, avendo la meglio sulla nuda proprietà, o questa nuova forma di finanziamento alternativo non convincerà comunque gli over 60 che vorrebbero poter lasciare in eredità ai propri figli l’immobile piuttosto che una zavorra?

 


Autore: Erica Venditti
Fonte:
Redazione Credit Village

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