In presenza di risparmi accumulati, il dubbio di molti acquirenti di casa è sulla misura con cui utilizzarli per la parte in contanti (down payment) del corrispettivo e, conseguentemente, per quale quota del valore della casa indebitarsi con il mutuo (Ltv o loan to value).
La regola del pollice è quella di utilizzare tutti i risparmi per il down payment (e quindi di indebitarsi il meno possibile) se il rendimento atteso degli investimenti personali è inferiore al costo del mutuo. È chiaro che il rendimento atteso degli investimenti personali è teoricamente più alto se siete disposti a correre più rischi. Ma un portafoglio aggressivo, sommato al vostro indebitamento, renderebbe ancora più critica la vostra situazione finanziaria.
Soprattutto, è legittimo puntare a un rendimento atteso superiore al costo del debito solo se avete adeguate conoscenze finanziarie, passione e interesse per gli investimenti e dedicate un congruo numero di ore a questa attività. Inoltre, è profondamente diverso cercare di battere un costo del debito variabile (agganciato a tassi del mercato come l‘Euribor) rispetto a uno fisso.
Ovviamente il tasso fisso a parità di altre condizioni è assai più alto (anche di 3-4 punti percentuali) rispetto a quello variabile, e questo alza molto la soglia di rendimento che dovete essere in grado di ottenere con i vostri investimenti. Con il tasso variabile questa “asticella” può essere più bassa, ma ovviamente diventare anche molto più alta. È interessante però riflettere sul fatto che un costo del debito variabile può essere coperto (hedging) almeno in parte con degli attivi che offrano un rendimento correlato.
Un esempio teorico può aiutarci a capire meglio: ammettiamo che abbiate contratto un mutuo ventennale a tasso variabile calcolato come Euribor a 3 mesi + spread 0,8 per cento. Se qualche anno dopo la stipula del mutuo riusciste a trovare obbligazioni di qualità con la stessa scadenza del mutuo che, per via delle mutate condizioni di mercato, offrono un rendimento effettivo pari a Euribor + spread 1,5%, avreste una discreta opportunità di realizzare un hedging del costo del debito.
Tenendo conto che da una parte paghereste il 12,5% di imposte sul rendimento dei bond e dall’altra godreste della modesta detraibilità fiscale degli interessi del mutuo. Non va però dimenticato che rendimenti così alti offerti dai bond possono dipendere da dubbi diffusi sulla solvibilità dei loro emittenti (com’è accaduto ai bond bancari nell’autunno 2008). Inoltre, chi stipula un mutuo a tasso variabile mantenendo liquidità investita in titoli di Stato e si ripromette di utilizzarla per rimborsare il prestito in caso di impennata del costo del debito, non deve dimenticare che in questo scenario (rialzo dei tassi) molto probabilmente le quotazioni dei bond perderebbero terreno, rendendo la loro vendita meno conveniente. Per la stragrande maggioranza delle famiglie credo che l’estinzione dei debiti, anche di quelli più “sani” come il mutuo casa, vada fatta prima possibile
Autore: Marco Liera
Fonte: Il Sole-24 Ore
In presenza di risparmi accumulati, il dubbio di molti acquirenti di casa è sulla misura con cui utilizzarli per la parte in contanti (down payment) del corrispettivo e, conseguentemente, per quale quota del valore della casa indebitarsi con il mutuo (Ltv o loan to value).
La regola del pollice è quella di utilizzare tutti i risparmi per il down payment (e quindi di indebitarsi il meno possibile) se il rendimento atteso degli investimenti personali è inferiore al costo del mutuo. È chiaro che il rendimento atteso degli investimenti personali è teoricamente più alto se siete disposti a correre più rischi. Ma un portafoglio aggressivo, sommato al vostro indebitamento, renderebbe ancora più critica la vostra situazione finanziaria.
Soprattutto, è legittimo puntare a un rendimento atteso superiore al costo del debito solo se avete adeguate conoscenze finanziarie, passione e interesse per gli investimenti e dedicate un congruo numero di ore a questa attività. Inoltre, è profondamente diverso cercare di battere un costo del debito variabile (agganciato a tassi del mercato come l‘Euribor) rispetto a uno fisso.
Ovviamente il tasso fisso a parità di altre condizioni è assai più alto (anche di 3-4 punti percentuali) rispetto a quello variabile, e questo alza molto la soglia di rendimento che dovete essere in grado di ottenere con i vostri investimenti. Con il tasso variabile questa “asticella” può essere più bassa, ma ovviamente diventare anche molto più alta. È interessante però riflettere sul fatto che un costo del debito variabile può essere coperto (hedging) almeno in parte con degli attivi che offrano un rendimento correlato.
Un esempio teorico può aiutarci a capire meglio: ammettiamo che abbiate contratto un mutuo ventennale a tasso variabile calcolato come Euribor a 3 mesi + spread 0,8 per cento. Se qualche anno dopo la stipula del mutuo riusciste a trovare obbligazioni di qualità con la stessa scadenza del mutuo che, per via delle mutate condizioni di mercato, offrono un rendimento effettivo pari a Euribor + spread 1,5%, avreste una discreta opportunità di realizzare un hedging del costo del debito.
Tenendo conto che da una parte paghereste il 12,5% di imposte sul rendimento dei bond e dall’altra godreste della modesta detraibilità fiscale degli interessi del mutuo. Non va però dimenticato che rendimenti così alti offerti dai bond possono dipendere da dubbi diffusi sulla solvibilità dei loro emittenti (com’è accaduto ai bond bancari nell’autunno 2008). Inoltre, chi stipula un mutuo a tasso variabile mantenendo liquidità investita in titoli di Stato e si ripromette di utilizzarla per rimborsare il prestito in caso di impennata del costo del debito, non deve dimenticare che in questo scenario (rialzo dei tassi) molto probabilmente le quotazioni dei bond perderebbero terreno, rendendo la loro vendita meno conveniente. Per la stragrande maggioranza delle famiglie credo che l’estinzione dei debiti, anche di quelli più “sani” come il mutuo casa, vada fatta prima possibile
Autore: Marco Liera
Fonte: Il Sole-24 Ore